城市解码之破译北京
北京是一个令人难以琢磨的城市，一时半会儿，似乎摸不着什么头脑。而且，一不小心，就可能被北京的侃爷给侃懵了。
北京的复杂性，不仅由于她的庞大、繁杂、纷乱，更由于她的立体、多元和复合。
即使我们以最简单的方式来概括，北京至少也是“三个北京”的复合体：
一是在胡同里光着膀子座着板凳摇着蒲扇高谈阔论知足常乐的老北京；
二是全国各地跑到京城里混世界闯天下奋力拼搏一心出人头第的外地人的北京；
三是挥金如土骄奢淫逸盛极一时但富不过三代的达官显贵和八旗子弟的北京。
这三个北京复合在一起，其结果是北京有“三多”——有钱人多、有权人多、有闲人多。有钱人、有权人和有闲人相互依存，在这个超级大都市里形成了一个独特而有趣的生物链，演绎着一幕幕人间悲喜剧。其个中滋味，常令人说不清，也道不明。
所以，当有人问我如何看北京房地产市场的时候，我说，北京最难做，也最容易做。
为什么说北京房地产最难做呢？
其一，是北京市场门槛奇高，拒人于千里之外。 随着人口与产业的迅速膨胀，北京土地资源日益稀缺，而土地交易的透明度较差，不仅交易成本过高，而且土地价格也不合理。在权钱交易的背景下，滋生了少数炒家对大量土地资源的控制与垄断，造成土地价格高居不下。所以，一个开发商如能在北京拿到一块比较象样的地，就已绝非泛泛之辈了，一般实力水平的中小开发商岂敢轻易问津？
其二，与之相关联的，是北京房价之高，令人望而生畏。北京的房价全国最高，在北京想住得象个人样的确是一件比较奢侈的事情。房价过高一方面与交易成本过高、土地价格过高有关，同时也与北京人口过多有关，更与北京独特的消费市场结构，尤其是处于金字塔顶端的规模并不小的达官显贵与外销市场的拉动有关。
其三，深层次的原因，是北京房地产市场化进程迟缓。与广东、上海比，北京房地产市场化进程明显慢了一拍。在相当的时期内，集团消费与隐性的集团消费仍是北京房地产市场的重要购买力量；国有或地方政府背景的大开发商对土地资源和市场份额具有明显的垄断地位；消费者的成熟度与品牌认知度也不高，多数人对住房与生活方式的理解还处于初级阶段。
当然，最深层次的原因，归根到底，还是北京地缘文化的复杂性令人难以把握。北京作为国家的政治中心，其地缘文化是产品与企业本位的计划经济文化、官本位与权本位的皇家文化、传统保守的京城市井文化和前卫开放的国际文化的复合体。因而，北京是一个很矛盾的城市——既是一个国际性大都市，又象一个大村庄；既现代，又传统；既前卫，又保守；既开放，又排外；既富有，又贫穷。
北京市场最难做，但也最好做——诺大的市场是明摆着的，就看你能不能点中市场的关键穴位。
“春江水暖鸭先知”，关键是能否吃透区域板块的文化底蕴，把握市场大势，适度超前地引领市场潮流。
我们不妨来几段北京房地产的“经典回放”：
——当北京的开发商都处在见缝插针“盖宿舍”的阶段，成天算计着如何提高建筑密度和容积率的时候，“亚运村”在一片开阔的农田里崛起，最早形成了小区概念，结果人们趋之若鹜，至今仍是北京房价最高的地段之一。
——当北京的开发商满足于住宅区的配套仅仅是附近有个农贸市场和小学，早上有人在路边支个摊卖炸油条和豆浆的时候，“方庄”率推出了北京第一个进行全盘系统规划的小区。方庄所处的南城的地价只有北城的一半，但楼价卖得很高，也倍受市场追捧。在今天看来，方庄简直是太一般了，甚至还有许多致命的缺陷，比如没有车位等等，然而，方庄毕竟代表着北京房地产的一个时代。
——当北京的开发商局限在“卖房子”和“卖家居”阶段的时候，“回龙观”等经济适用房脱颖而出，导入以人为本的理念，进入“卖环境”阶段，注重社区自然环境与人文化环境的营造，着实让北京人感动了一回。
——“现代城”在全国炒得沸沸扬扬，现代城的老板潘石屹也成了名星级公众人物。外得看热闹，内行看门道，姑且不论现代城台前幕后的是是非非，透过现象看本质，我们可以捕捉到北京房地产“概念地产”阶段的端倪。归根到底，现代城的成功，是开发理念上的成功。它抓住了北京人追逐时尚、前卫的心理，在互联网热潮狂卷北京的背景下，适时推出“SOHO”概念，对项目进行准确而独特的定位，跳出同质化竞争，并大肆炒作张扬，公关造势，从而取得了空前的成功。客观地评价，现代城作为一种房地产开发模式（我们称之为“另类模式”），不可能代表中国房地产开发的主流模式，不值得广泛克隆和模仿，但其吃透地方人文特点、寻找理念突破的思路很有借鉴意义。
诗人歌德说，“一个时代有一个时代的鸟儿，一个时代有一个时代的歌喉”。迈进新世纪的北京房地产，也将进入一个新的时代。这个新时代的深刻的社会背景，就是房地产的“大众消费时代”的全面到来。
北京房地产市场化进程迟缓，但大众消费时代毕竟到来了。以北京巨大的市场潜力和深厚的文化底蕴，在今后一个时期内，北京房地产可望有快速而长足的进步，与广东、上海的差距亦将日益缩小。稍微敏感一点的市场人士就不难感受到，北京追击的脚步声已经越来越近了。
北京在中国独特的地位，必然使其成为欲打造全国性品牌的地产大鳄的兵家必争之地。可以预见，一场巨人游戏的世纪大战将在北京接开序幕。
在北京这个超级房地产舞台上，将上演一幕幕连台好戏。明天的竞争将是什么样子，可能超乎我们的想象。但有一点是肯定的：明天的竞争将主要是战略创新的比拼。而最有价值的战略创新，将是理念的创新。

不错